En Outaouais, tout comme diverses régions au Québec, les prix des multi-logements sont en constante augmentation. Les investisseurs ne se décourage par contre pas pour autant : ils sont nombreux à vouloir se procurer ces immeubles à revenus. Aimeriez-vous aussi faire partie de ces investisseurs? Voici quelques conseils pour vous aider à faire un achat profitable.
Tout d’abord, il faut déterminer si ce type d’engagement est pour vous, car investir en immobilier vous en demande beaucoup plus que de simplement placer son argent dans des obligations, des fonds ou des actions. Aimer la gestion est un prérequis, il faut avoir beaucoup de patience avec les locataires et être disponible pour répondre à leurs demandes. Si ce n’est pas le cas, il serait alors plus avantageux pour vous de rencontrer un planificateur financier et investir autrement.
Calculer la profitabilité de la propriété
La toute première étape à entamer pour savoir si un immeuble pourra générer de bons revenus est d’estimer sa rentabilité. Il est important de ne pas vous fiez exclusivement sur le multiplicateur de revenus bruts (MRB), qui se résume au prix payé divisé par les revenus. Pour une analyse plus concrète, considérez aussi les dépenses en utilisant le multiplicateur de revenus nets (MRN).
Les revenus nets sont déterminés après avoir soustrait les frais d’exploitation de la propriété (ceci inclut mais ne se limite pas à l’électricité, le chauffage, les assurances, l’entretien et déneigement, les impôts fonciers, les frais de gestion ou conciergerie, etc.). Ainsi, si vous déboursez 450 000$ pour un immeuble de 4 logements et que les revenus nets annuels montent à 30 000$, vous acquérez un ratio de 15. Dans ce cas-ci, vous générer un bon rendement, la cible à atteindre étant entre 10 et 16.
Déterminer le prix des loyers
Ce qui permet de rembourser l’hypothèque (soit capitaliser) et d’augmenter l’équité entre la valeur de la propriété et le solde de ladite hypothèque, ce sont les revenus générés par les loyers.
De ce fait, le prix d’achat doit refléter l’état de l’immeuble ainsi que prendre en compte le montant des loyers. Une propriété avec des appartements loués à des montants inférieurs au marché n’a pas la même valeur que celle avec des baux signés à un prix plus haut. Il faut fixer le montant acceptable des loyers selon le type d‘immeuble, sa localisation et son état, et le mettre en rapport avec le prix d’achat.
Pour pouvoir déterminer ces montants, ne vous gênez pas : poser des questions au vendeur pour savoir depuis combien d’années les locataires habitent l’appartement, quelle est leur durée moyenne de résidence, et à quand remonte la dernière augmentation. Bref, n’importe quelle question pertinente que vous poserai vous aidera à mieux vous faire une idée des prix à fixer pour ces loyers.
Vous pouvez faire des scénarios avec le MRN réel et le MRN du marché et vous servir de ces chiffres pour présenter une offre d’achat et par le fait même, négocier. Il ne vous ferait pas de tort de comparer également le prix de vente à celui d’immeubles semblables au cours de la dernière année (et ce, en tenant toujours compte du prix des loyers). Un courtier immobilier pourra vous aider dans cet exercice.
Seriez-vous propriétaire occupant ?
Il serait aussi nécessaire de déterminer si vous aimeriez résider dans un des logements ou non. Si tous les logements sont déjà loués, les dépenses courantes liées à la bâtisse pourront être soustraites des revenus. Par contre, si vous êtes propriétaire occupant, seules les dépenses pour les logements en location seront déductibles. Lors de la revente, la partie de l’immeuble habité par le propriétaire est exonérée de l’impôt sur les plus-values (c’est-à-dire le gain en capital). Entièrement loué, l’intégralité de la plus-value est imposable.
Prévoir la mise de fonds demandée
Peu importe le bien immobilier, il vous nécessite un minimum de liquidités pour en acheter un. Dans le cas d’un immeuble à revenus, le dépôt minimum est de 20% du prix d’achat si tous les logements sont loués. Si par contre vous décidez d’occuper un des logements, une assurance prêt hypothécaire (comme celle de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL)) permet de réduire le dépôt à 5% pour un duplex et à 10% pour un triplex ou quadruplex.
Considérer les dépenses connexes
Il est important de considérer la taxe de mutation, les frais de notaire, le coût de l’inspection ainsi que les taxes scolaires et municipales avant de conclure la transaction. La norme chez les assureurs de prêts hypothécaires canadiens est de calculer un montant égal à 1,5 % du prix d’achat de l’immeuble pour pouvoir couvrir ces frais.
De même, pour se préparer en cas d’imprévus, de nombreuses institutions financières recommandent d’anticiper un fond de sécurité (soit de 3,5% du prix payé) sous forme d’économies facilement accessibles en utilisant une marge de crédit ou encore un compte épargne.
Ré-hypothéquer pour acheter une nouvelle propriété
Il arrive parfois, lorsque c’est possible, que certains investisseurs prennent la décision de ré-hypothéquer une propriété pour financier l’achat d’une autre. Si une partie importante de votre hypothèque a déjà été remboursée, vous pouvez utiliser cet actif pour emprunter à un taux plus avantageux que celui d’un prêt personnel. La nouvelle hypothèque peut ainsi atteindre 80% de la valeur du premier immeuble – c’est l’effet de levier. Vous pouvez prendre rendez-vous avec votre conseiller financier et discuter des avantages d’une telle pratique dépendamment de votre situation et par le fait même en apprendre davantage sur les particularités.
Bref, avant de sauter sur l’occasion de devenir propriétaire d’un immeuble à revenus, il est impératif de prendre en considération les facteurs financiers et humains – gardez en tête que la préparation est la clé pour un bon investissement immobilier.
